Выгодные сделки в нынешних реалиях — задача непростая. Поэтому подойти к ней нужно максимально подготовленными. Если учесть все важные моменты и воспользоваться советами профессионалов, то продажа недвижимости пройдет быстро и на хороших условиях.
Сегодня вместе с агентом по недвижимости компании «Самолет Плюс» Ларисой Голованевой разберем, как подготовить квартиру к показу и определить цену, на какие юридические тонкости нужно обратить внимание.
Подготовка квартиры к продаже
Когда покупаешь новую квартиру, пусть даже на вторичном рынке, хочется перед переездом все переделать под себя. Все же представления об уюте, красоте и функциональности у каждого свои. А ремонт делается под свой вкус и кошелек. Такой идеей руководствуются многие продавцы и не проводят подготовку к продаже.
Решающий критерий — стоимость. Но и в нужном ценовом диапазоне всегда найдется несколько вариантов. Поэтому необходимо привести квартиру в порядок: убрать лишние вещи и сделать генеральную уборку. Если на снимках будет видно грязь, разбросанную одежду и ободранные обои, то такую квартиру даже смотреть никому не захочется. И тем более за высокую цену.
«Капитальный ремонт мы рекомендуем делать только в том случае, если вы инвестор и купили очень дешевый вариант с голыми стенами, — рассказывает Лариса Голованева. — Тогда можно выставить на продажу и заработать на ремонте. «Косметику» есть смысл делать, если вашей аудиторией для продажи будут люди, которые планируют сдавать квартиру в аренду и не хотят сами заморачиваться с мелкими доделками, переклейкой обоев. И в идеале, чтобы там осталась вся мебель и техника».
Для того чтобы быстро и выгодно продать недвижимость, риелторы придумали немало уловок. Например, запах свежей выпечки будет создавать дополнительный уют. Так что перед приходом потенциального покупателя будет нелишним испечь пирог. Еще более оптимальный и простой вариант – освежители воздуха в каждой комнате и санузле. Главное, чтобы они были без резкого запаха и универсальны.
Преобразить интерьер квартиры помогут новый текстиль и освещение. Красивые подушки, пледы и уютный свет от торшера могут ускорить продажу. А после оформления сделки все это можно будет забрать в новую квартиру.
Лариса Голованева рассказала, стоит ли обращать внимание на такие нюансы.
«Безусловно, детали играют важную роль. Особенно приятный запах. Он должен быть нейтральным. И небольшие элементы декора, которые сразу создают уютную атмосферу. Покупатель уже представляет себя хозяином своей новой квартиры и больше покупает на эмоциях, нежели рационально».
Визуальная презентация
Обо всем важно подумать еще до того, как первый потенциальный покупатель зайдет в квартиру. Ведь первое впечатление и решение о просмотре принимают по фотографиям недвижимости. Так что навести лоск нужно еще перед фотосессией. Самостоятельно делать снимки или нанять профессионалов – зависит от ваших возможностей. Профессиональные фотографы, у которых есть опыт работы в сфере недвижимости, знают, как выстроить свет и кадр, чтобы у клиентов появилось желание посмотреть именно вашу квартиру.
Темные некачественные снимки, сделанные на плохой смартфон, скорее оттолкнут возможных покупателей. Ведь интерьер будет выглядеть на них хуже, чем есть на самом деле. Тем временем светлые четкие снимки, на которых прекрасно видно все помещения, добавят желания подробнее ознакомиться с предложением.
Если фотографируете сами, учтите ряд нюансов.
Уберите с полок, столов и пола лишние вещи. Отсутствие визуального шума делает интерьер более привлекательным, создает ощущение ухоженности и чистоты. Выстраивайте кадр так, чтобы человек смог составить представление о том, как выглядит помещение. Особенно это сложно в небольших комнатах, где в кадр попадают только отдельные части. В этом случае профессионалы используют широкоугольный объектив. Подобный режим есть и на большинстве смартфонов. Качество, конечно, будет сильно отличаться.
Не используйте много фильтров, лишние спецэффекты, сильную цветокоррекцию – все это будет только раздражать потенциального покупателя. Достаточно сделать фотографии чуть светлее, ведь в помещениях без окон зачастую снимки получаются темными. Кстати, проводить съемку лучше в дневное время и солнечную погоду, когда в квартире много света. А если в комнатах в часы рассвета или заката солнца красивое освещение, то этим стоит воспользоваться. И не забудьте сделать снимок вида из окна.
Еще одним плюсом для поиска потенциальных покупателей будет видео-тур. Так проще оценить все плюсы и минусы недвижимости. Кроме того, это добавляет доверия к покупателю. Ведь на видео гораздо сложнее скрыть недостатки.
Оценка недвижимости
Задаваясь вопросом, как продать квартиру, очень важно правильно определить ее стоимость. Можно зайти на популярные сайты и узнать примерные расценки. Но они не всегда реалистичны. Одни долго пытаются продать жилье по завышенной стоимости, другие могут указать низкую цену, чтобы привлечь внимание, а затем ее повысить. Для качественной оценки лучше обратиться к профессионалам.
«Риелторы знают цены. У нас есть данные по проведенным сделкам. Действительно, расценки на «Авито» зачастую завышенные. Бывают и фейковые объявления с привлекательной ценой. Еще можно воспользоваться сервисом бесплатной оценки недвижимости на сайте «Домклик». Здесь показываются реально проведенные сделки Сбербанка. На эту информацию можно ориентироваться.
Если стоимость квартиры входит в рыночный диапазон, то недвижимость продается достаточно быстро. При комплексной оценке учитывается район, дом (хрущевка / улучшенная планировака / новый фонд / КГТ. Также на цену влияет отдаленность района, инфраструктура, этаж. Важны и видовые характеристики.
Практически всегда мы работаем с собственниками по поводу стоимости квартиры, потому что всем хочется продать ее подороже. Но не всегда это возможно, потому что существует рыночная цена, выше которой не прыгнуть», — рассказывает Лариса Голованева
Нужен ли риелтор?
Риелторские услуги многим кажутся ненужными тратами. Однако грамотный специалист с большим опытом в продажах прекрасно знает рынок, поэтому поможет провести сделку быстрее. Не менее важный момент – юридическая сторона. Профессиональный риелтор подскажет, какие документы необходимо собрать, поможет заранее решить возможные проблемы. Это позволит быстро выйти на сделку и не сорвать ее в последний момент из-за нюансов с бумагами.
Специалисты в сфере недвижимости умеют эффективно вести переговоры при продаже, что также положительно скажется на скорости проведения сделки. Кроме того, в каждом агентстве недвижимости есть своя клиентская база, где уже есть покупатели. При этом риелтор будет понимать, кого из них устроит ваша недвижимость. Так удастся избежать лишней траты времени на показы квартиры и переговоры.
Другой важный момент – правильное составление объявления о продаже. Специалист укажет все нюансы, составит привлекательный текст и для его продвижения будет использовать самые эффективные онлайн-площадки, а также и свои собственные страницы в соцсетях, которые как раз читают потенциальные покупатели.
Лариса Голованева поделилась советами по продаже недвижимости.
«Устраните на этапе подготовки к продаже мелкие недочеты: отклеившиеся или разрисованные обои подклейте, подкрасьте. Устраните неприятные запахи (особенно сигаретный). На встрече с покупателями не рассказывайте о недостатках, сделайте акцент на достоинствах. Будьте максимально вежливыми и доброжелательными. Отвечайте на все вопросы. Не будет лишним навык ведения переговоров. Плюсом будет, если вы оставите технику и мебель. Хотя бы кухню вместе с встроенной техникой: варочная поверхность, духовой шкаф, холодильник.
Если продаете недвижимость в старом фонде, то в идеале навести порядок в подъезде. Даже возможно покрасить входную группу, вкрутить лампочки. Особенно важен первый этаж и тот, на котором расположена квартира. Побелить, освежить, подмести мусор. Хотя иногда лучше выкрутить лампочки, если подъезд производит плохое впечатление. Так покупатель увидит меньше минусов. Не пожалейте денег на клининг, если уже не проживаете в квартире. Ну и к каждому показу надо подготовиться – проветрить, убрать лишние вещи и мусор. Желательно, чтобы были голые поверхности и не было визуального шума».
Смена места жительства, продажа недвижимости и покупка новой квартиры – ответственный шаг. И успешность сделки во многом зависит от подготовки. Возможно, не все наши советы вы захотите использовать. Но помните: от того, насколько хорошо вы проведете презентацию жилья, которое хотите продать, зависит успешность сделки.
