Приобретение недвижимого имущества – всегда серьезный шаг. Ведь стоимость квартиры, дома или иного помещения достаточно высокая. Рисковать большими суммами не готов, пожалуй, никто. Поэтому к сделке важно отнестись с максимальной ответственностью. Сегодня будем выяснять, какие риски могут быть у покупателя и как их избежать. В этом нам поможет руководитель юридического отдела «Самолет Плюс Кемерово» Лада Дегтярёва.
Всегда хочется найти самый выгодный вариант: чтобы квадратных метров было больше, расположение дома лучше, вложений в ремонт меньше, а стоимость ниже. Но стоит учитывать – квартиры, которые продаются дешевле аналогичных, должны насторожить в первую очередь. Зачастую именно за такими, казалось бы, удачными предложениями скрываются различные проблемы. Впрочем, цена — не самый важный показатель. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, нужно учитывать все юридические аспекты.
Какие проблемы могут возникнуть, если перед покупкой не проверить все документы, рассказала Лада Дегтярёва.
«Сделка с недвижимым имуществом – это достаточно сложная и стрессовая ситуация для обеих сторон сделки. Покупатель переживает за то, что происходит передача большой суммы денежных средств, и за то, что может возникнуть риск утраты права собственности. Источником дополнительного волнения для покупателя выступает то, что сделка по приобретению недвижимого имущества не совершается моментально. Временной разрыв от передачи денежных средств до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и получения покупателем правоустанавливающих и правоподтверждающих документов может составлять 14 и более рабочих дней.
Продавец в свою очередь переживает за то, что сделка не состоится или же с ним может быть не произведен расчет в полном объеме. Чтобы она дошла до желаемого финала, покупателю и продавцу необходимо обладать определенным багажом знаний: какие документы могут потребоваться, как необходимо закрепить в договорном порядке свои правоотношения, возникающие в процессе совершения сделки, какие последствия влечет отсутствие тех или иных документов».
Проверяем документы
Проверка документов должна происходить до подписания каких-либо бумаг. В первую очередь необходимо ознакомиться с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), благодаря которой вы можете убедиться, что продает ее вам настоящий собственник квартиры.
Выписка из ЕГРН – это правоподтверждающий документ, который позволяет получить основные сведения об объекте недвижимости. В данном документе не только указываются адрес, назначение, площадь и другие характеристики самого объекта недвижимого имущества, но и перечислены все переходы прав собственности на данный объект. В выписке из ЕГРН можно получить информацию об единственном собственнике, собственниках долей и размерах этих долей (если объект недвижимости принадлежит собственникам на праве долевой собственности), а также о правоустанавливающих документах.
Если на сделки с данным объектом недвижимого имущества наложен запрет регистрационных действий или наличие обременений и ограничений, эта важная информация также отображается в выписке из ЕГРН.
Рекомендуется перед совершением сделки использовать выписку, выданную не позднее, чем за 15 дней до даты сделки. В старом варианте могут не отображаться переходы права собственности, совершенные позднее даты ее выдачи. Получить достоверные сведения о том, что продавец является действительным собственником недвижимости, при таких условиях невозможно.
Краткую выписку вы можете самостоятельно запросить на Госуслугах. В ней будут общие данные об объекте недвижимости. А вот стандартную или расширенную выписку может получить только сам собственник. Это можно сделать и в МФЦ. Если вам отказывают, стоит насторожиться. Ведь в расширенной выписке содержится информация обо всех переходах прав собственности. И если квартиру в течение года продавали уже ни один раз, лучше найти другой вариант.
Еще один важный документ, который тоже необходимо проверять — паспорт. Его подлинность можно подтвердить через Госуслуги. Важно убедиться, что продавец – это и есть настоящий собственник квартиры. Если человек на фотографии в паспорте на себя совсем не похож, то это тоже повод задуматься о сделке. Еще один важный аспект – семейное положение, наличие детей, использовался ли материнский капитал при покупке жилья (ведь тогда детям положена доля в квартире).
Затем смотрим правоустанавливающие документы: договор купли–продажи, договор дарения, ДДУ (договор долевого участия) и акт приемки, свидетельство о праве на наследство, договор ренты. Здесь опять же обращаем внимание на то, сколько лет собственник владеет недвижимостью. В идеале – не менее пяти лет.
Перед тем, как вносить задаток или аванс, стоит увидеть все оригиналы документов.
Обременения на недвижимость
Квартира, которая продается, может оказаться под запретом регистрационных действий. В таком случае оформить право собственности на нового владельца будет невозможно. Узнать, открыты ли исполнительные производства в отношении собственника можно на сайте Федеральной службы судебных приставов. Для проверки достаточно знать фамилию, имя, отчество и дату рождения собственника.
Стоит узнать, не числится ли владелец недвижимости в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Это также можно сделать через интернет на соответствующем сайте.
И еще один важный момент – проверка дееспособности продавца, чтобы сделку с недвижимостью не смогли признать недействительной в последствии.
Также необходимо запросить кадастровый и технический паспорта объекта, подтверждение того, что вы покупаете квартиру, за которой не числится долгов по коммунальным платежам и налогам. «Удостовериться в последнем можно, запросив у продавца соответствующие справки, — отмечает Лада Дегтярёва. — Задолженность по капитальному ремонту привязана к объекту недвижимости. Если продавец не погасил ее до совершения сделки, то после приобретения жилья бремя погашения задолженности ляжет на покупателя».
Договор купли-продажи
Есть несколько пунктов, которые обязательно должны быть в этом документе. Важно указать всех продавцов и покупателей недвижимости, причем должны быть указаны паспортные данные каждого. Затем следует подробное описание недвижимого имущества, которое нужно составить, используя данные выписки из ЕГРН. В договоре прописываются порядок оплаты, сроки передачи денежных средств, их источник (ипотека или собственные средства покупателя), порядок передачи самого объекта. Должны быть указаны обязательства каждой из сторон со сроками исполнения и санкции за их неисполнение. Также отдельным пунктом идут условия расторжения договора. Дополнять документ можно и другими пунктами по согласованию сторон. Разумеется, лучше всего доверить составление договора купли–продажи специалистам.
«Часто люди при составлении договора по готовым шаблонам из интернета не учитывают все необходимые условия и гарантии. Например, то, что при приобретении объекта недвижимости продавец находился в браке: объект недвижимости оформлялся только на продавца и при совершении последующей сделки купли-продажи продавец не предоставил нотариальное согласие супруга на совершение такой сделки.
Еще возникают случаи, когда объект недвижимости приобретался продавцом с привлечением средств материнского капитала, но свое обязательство по выделению долей детям он не исполнил. Нередки случаи, когда для погашения ипотечного кредита продавец использовал средства материнского капитала и не отображает это в договоре. Все эти ситуации влекут риск утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимого имущества», — делится Лада Дегтярёва.
Это далеко не все случаи, которые могут возникнуть при самостоятельном совершении сделки по купле-продажи недвижимости и повлечь нежелательные последствия для покупателя.
Безопасный расчет
При передаче любым способом денег продавцу тоже необходимо себя максимально защитить. Для этого используются аккредитив или эскроу-счета.
Сделки с расчетом наличными денежными средствами продолжают использоваться в практике. Они производятся при личном присутствии двух сторон: покупатель предает продавцу денежные средства наличными, после чего подписываются расписки о передаче денежных средств.
Такой способ расчетов считается не самым безопасным, поскольку продавец получает деньги сразу, а покупателю еще необходимо дождаться регистрации права на его имя. А в момент регистрации у продавца могут возникнуть обременения на объекте недвижимости, что не даст Росреестру произвести регистрацию права на покупателя. И поскольку срок регистрации права составляет до 14 дней, продавец за это время может потратить полученные им денежные средства. В итоге покупатель останется без квартиры и денег. После чего ему придется производить взыскание уплаченных им денежных средств в судебном порядке.
Расчет с помощью аккредитива является одним из безопасных.
«В день сделки покупатель обращается в банк для открытия аккредитива. Номинальный счет открывается от имени покупателя на имя продавца. Покупатель размещает денежные средства за объект недвижимости на номинальном счете и указывает реквизиты продавца, на которые поступят эти денежные средства. Деньги на аккредитиве хранятся до момента, пока покупатель или продавец не предоставит в банк подтверждение того, что право собственности на объект недвижимости перешло. Таким подтверждением является выписка из ЕГРН. Только при наличии этого документа аккредитив раскрывается, и деньги отправляются на счет продавцу», — обращает внимание наш эксперт.
При покупке квартиры от застройщика стоит учесть многие моменты. В первую очередь — репутация компании: сдают ли вовремя дома, сколько лет присутствуют на рынке недвижимости. Деньги за покупку квартиры в новом доме переводятся на эскроу-счет, и доступны они для продавца станут только после сдачи новостройки. Если это условия не соблюдается, то стоит задуматься о надежности такой сделки.
О роли юриста по недвижимости
«В обществе распространено мнение, что специалистом по сделкам с недвижимостью выступает исключительно риелтор. И это глубоко ошибочное мнение. Для проведения качественной и безопасной для обеих сторон сделки зачастую требуется комплексная работа риелтора, юриста, ипотечного брокера. Например, продается приобретенный в браке объект недвижимости с выделенными несовершеннолетним детям долями и с непогашенной ипотекой. У одного из собственников есть задолженности по исполнительным листам, а покупатель хочет приобрести именно это жилье и планирует использовать денежные средства материнского сертификата, сиротского сертификата и ипотечный кредит.
Сможет ли простой риелтор правильно провести такую сделку с обеспечением безопасности для всех сторон? Покупатель может просто испугаться сложностей и отказаться от понравившегося объекта. Хотя такие сделки при комплексном подходе могут быть заключены, и интересы стороны будут учтены в полном объеме при должной юридической защите каждой из них», — резюмирует Лада Дегтярёва
При выборе комплексной услуги по сопровождению сделки с недвижимым имуществом потенциальным клиентам стоит в первую очередь изучить сайт организации, предоставляющей такую услугу. На этом этапе уже может отпасть множество вопросов. Затем рекомендуется прочитать отзывы клиентов, которые уже обращались к специалистам данной организации, изучить обратную связь, провести репутационную оценку. Ничто не способствует формированию мнения о специалисте, как личное общение с ним. Поэтому потенциальным клиентам стоит обратиться за личной консультацией, пообщаться со специалистами, подробнее узнать об оказываемых услугах, предоставляемых гарантиях безопасности.
Даже при оформлении сделки через специалистов стоит владеть основной информацией о том, какие документы нужно проверить, как оформлять и оплачивать покупку недвижимости. И тогда точно ваша новая квартира станет не предметом судебных разбирательств, а поводом для радости!
