Сегодня покупатели выбирают не просто квартиру, а образ жизни. Поэтому ключевую роль в современных жилых проектах играют не только архитектурные решения, но и качество общественных пространств, первых этажей и инфраструктуры шаговой доступности. Именно они формируют точки притяжения, создают условия для общения соседей и делают улицы по-настоящему живыми.
О принципах создания такой среды в малоэтажных районах рассказала руководитель центра коммерческой недвижимости GMK, эксперт в создании жизнеспособных концепций коммерческой недвижимости и автор концепций развития инфраструктуры для КРТ Людмила Ефремова.
Многие девелоперы делают ставку на архитектуру зданий. Почему, на ваш взгляд, успех малоэтажного района в большей степени зависит от качества первых этажей и общественных пространств?
— Архитектура формирует первое впечатление, но ежедневную ценность района создают не фасады, а сценарии жизни. Человек покупает не только квадратные метры и красивую картинку, а среду: где он пьёт кофе утром, куда выходит с ребёнком, где встречается с соседями, где решает бытовые задачи без поездки в город.
В малоэтажном районе это особенно важно. Здесь меньше плотность, меньше случайного трафика и, как следствие, ниже естественная коммерческая ёмкость. Поэтому первые этажи и общественные пространства должны быть спроектированы не как «остаточные помещения», а как инфраструктурный каркас района. Именно они превращают набор домов в полноценную городскую среду.
Хороший малоэтажный проект отличается не только архитектурой домов, а тем, что у жителя появляется понятный маршрут жизни: дом — двор — улица — площадь — кафе — сервис — парк — школа. Если этого маршрута нет, район быстро становится просто красивой спальной территорией. И может даже перестать расти, если этих функций не будет.
Какие функции на первых этажах сегодня наиболее востребованы жителями и помогают создать по-настоящему живую городскую среду, а не просто набор жилых домов?
— Наиболее устойчиво работают функции ежедневного и регулярного спроса. В первую очередь это небольшие продуктовые форматы, пекарни, кофейни, аптеки, пункты выдачи, бытовые услуги, салоны красоты, детские и образовательные студии, медицинские кабинеты, фитнес- и wellness-форматы малого масштаба.
Для малоэтажных районов особенно важны гибридные функции: семейное кафе с детской зоной, соседский клуб, небольшое коворкинг-пространство, студии развития, локальные фермерские и гастрономические форматы, пункты бытового сервиса. Они создают не только потребление, но и повод оставаться внутри района.
Что чаще всего делают неправильно при проектировании первых этажей в малоэтажных кварталах? Какие решения в итоге приводят к пустующим помещениям и неработающим общественным пространствам?
— Главная ошибка — проектировать коммерческие помещения архитектурно, а не коммерчески. На плане они могут выглядеть красиво, но для оператора оказываются неудобными: неправильная глубина помещения, слабая витрина, отсутствие места под вывеску, неудобная загрузка, технические ограничения, низкая видимость с маршрута, отсутствие краткосрочной парковки.
Вторая ошибка — равномерно «размазать» коммерцию по всему району. В малоэтажной среде это почти всегда риск: трафика недостаточно, операторы не получают выручку, помещения начинают пустовать или заполняться случайными арендаторами. Коммерция должна концентрироваться в точках силы: у входов в район, на пересечении маршрутов, рядом с площадями, школами, остановками, парковыми входами.
Третья ошибка — делать общественные пространства без программы. Просто благоустроенная площадь или широкий тротуар не становятся живыми автоматически. Пространству нужны причины для посещения: террасы, детский сценарий, событийность, посадочные места, тень, свет, видимость, соседство с активными функциями.
И ещё один частый просчёт — завышенный объём коммерции. Девелопер хочет «городскую среду», но не проверяет реальную ёмкость спроса. В итоге появляются лишние метры, которые невозможно качественно заполнить. Для покупателя это выглядит не как развитая инфраструктура, а как пустые витрины на первых этажах.
Насколько важно учитывать пешеходные маршруты при проектировании района? Какие принципы помогают сформировать улицы, по которым людям хочется ходить, а не просто проходить транзитом?
— Пешеходные маршруты — это основа коммерческой и социальной жизни района. Особенно в малоэтажной застройке, где нет высокой плотности и нельзя рассчитывать, что трафик возникнет сам. Если люди не проходят мимо первых этажей ежедневно, коммерция не работает.
Хорошая улица строится на трёх принципах: понятность маршрута, насыщенность сценариями и комфорт пребывания.
Человек должен понимать, куда он идёт; по пути должны быть поводы остановиться; среда должна быть безопасной, визуально интересной и удобной в разное время года.
Работают короткие кварталы, активные фасады, прозрачные витрины, входы с улицы, отсутствие глухих первых этажей, достаточная ширина тротуара, защита от машин, освещение, озеленение, места для посадки, террасы и малые общественные пространства. Улица не должна быть просто коридором между домами. Она должна быть местом, где можно задержаться.
Как наличие активных первых этажей и качественных общественных пространств влияет на коммерческую привлекательность проекта, стоимость недвижимости и спрос со стороны покупателей?
— Активные первые этажи напрямую повышают воспринимаемую ценность проекта. Покупатель видит не только дом, а готовый образ жизни. Это снижает барьер принятия решения: человеку проще представить, как он будет здесь жить каждый день.
Для девелопера это влияет сразу на несколько параметров: скорость продаж, лояльность покупателей, устойчивость цены, репутацию проекта и ликвидность следующих очередей. Качественная среда особенно важна на длинных проектах, где район строится несколько лет. Если первые очереди не получают живую инфраструктуру, проект теряет эмоциональную убедительность.
Для коммерческих помещений активная среда тоже критична. Оператор смотрит не только на площадь и ставку, а на поток, видимость, соседство, парковку, сценарии посещения. Чем лучше спроектированы общественные пространства и маршруты, тем выше шанс привлечь сильных арендаторов, а не заполнять помещения случайными функциями.
В долгосрочной перспективе первые этажи и общественные пространства становятся частью капитализации проекта. Хорошая среда удерживает спрос и после завершения строительства, а плохая — быстро обесценивает даже удачную архитектуру.
Какие проекты малоэтажной городской застройки вы считаете наиболее удачными с точки зрения организации первых этажей и общественных пространств?
— В пригороде Тюмени, рядом с селом Кулаково, строится ЖК «КИПРЕЯ на холмах». Этот масштабный проект комплексной застройки по своей структуре напоминает комплексы, которые сегодня реализуются в крупнейших российских городах. При этом в регионах, как правило, коммерческая, социальная и общественная инфраструктура остаются на втором плане.
ЖК «КИПРЕЯ на холмах» — смелый проект, в котором уже сегодня создана среда для комфортной жизни и удалённой работы. Здесь пространство грамотно разделено по функциям, что особенно привлекает насмотренного покупателя. Согласно современным тенденциям, всё больше людей переезжают из города в пригород в поисках спокойствия, безопасности и близости к природе. При этом для них важно сохранять доступ к работе, сервисам и привычным магазинам. И под Тюменью эта задача решена весьма успешно.
По сути, здесь возводится целый город с разнообразными форматами жилья и развитой инфраструктурой. И, признаться, подобных проектов я больше не могу вспомнить.
